2019/04/23“今年年初，我们发起设立的城市更新专项基金逆势顺利完成一期关闭，承诺出资规模达21亿元人民币。”远洋资本副总经理、不动产投资业务董事总经理周岳在17日-19日于中国上海举行的投资圈盛会——“第13届中国投资年会 • 年度峰会”上向现场2000余位与会来宾表示。
17日晚间暨年会开幕首日，凭借在另类资产管理中不动产投资板块的出色表现，首次参评由投中信息发起设立的“投中中国创业投资机构暨私募股权投资机构年度榜”（以下简称“投中榜”）的远洋资本即从百余家参评机构中脱颖而出，一举斩获“中国房地产产业最佳投资机构Top10”以及“中国房地产产业最佳投资案例Top5”两大重量级奖项。
至此，远洋资本在不动产领域已先后斩获包括中信证券、第一财经日报、观点地产网、财视中国、融资中国、易居克尔瑞等权威机构 & 媒体颁发的奖项，几乎将整个地产投资行业的重量级奖项尽数收入囊中。
房地产“慢钱时代”的“长情资本”
今年是自2005年创立以来的“投中榜”连续第十三年进行发布。2018年以来，一级市场资管趋紧、募资艰难、退出艰辛，中国创投行业迎来重大拐点。在此背景下，第十三届“投中榜”旨在纷繁芜杂的环境中，钩沉索隐、披沙沥金，寻找出最具含金量的投资机构。
榜单从前期调研、收集问卷、分析数据到最终确定排名耗时两个月有余，从募集基金的数量与金额、投资项目的数量与金额、退出项目收益率及金额、在管项目估值增长等四大维度出发，对参评机构所提报数据进行标准化处理，并最终根据总体积分排名情况遴选出当年表现最优的机构。凭借独立客观性与权威性，该榜单赢得了众多LP的信任，在行业内拥有大量的数据存量和客户资源，已成为业内最权威、最全面、最客观的行业榜单之一。
据介绍，首次提报数据参评的远洋资本即一举题名，不仅得益于通过精准的投资标的筛选、全周期的投后管理、有效的退出方式为受托资金方带来可观回报，更在于在不动产资管领域的独特创新路径。
“远洋资本在不动产投资方面策略围绕三个要点展开：一是采取增值型/机会型策略；二是聚焦不良资产；三是“重资产持有＋轻资产运营”的轻重并举模式。”在18日下午举行的以“寻找房地产慢钱时代的长情资本”为议题的圆桌论坛环节，周岳与来自稳盛投资、国寿资本、中信资本等机构的负责人一同就存量资产时代下的地产投资等话题展开了深入探讨。
周岳（右一）在发言中指出，不动产投资策略可大致概括为四类——核心型、核心增益型、增值型和机会型。远洋资本采取增值型/机会型策略，重点投资城市更新、存量物业改造类项目。
于今年年初逆势完成一期关闭的城市更新基金即是这一投资策略得到充分验证的具体例证。据负责该基金投资者关系的负责人介绍，在投资模式上，城市更新基金采取了“买入-修复-退出”的“三步曲”。
具体而言:第一步“买入”，聚焦一线及核心二线城市具备改造潜力的商办写字楼。“城市更新基金的一个重要投资标的就是早前获取的一个资产包。”据前述投资者关系负责人介绍，该资产包包含6个子项目，总建筑面积约20万平方米，既有写字楼、商场还有极少量公寓，几乎囊括了持有型物业所有形态；且均处于一线及核心二线城市商业聚集区，平均出租率接近80%，在商业定位、物业运营、更新改造、营销策划、租金提升等方面有较大激发和提升的空间。
第二步“修复”。找到具有投资价值的标的仅仅是成功的开始。众所周知，自持运营不仅对投资方的资金、持有能力提出考验，更对包括商业定位、业态配比、品牌搭配、环境设置等方方面面能力的专业性、计划性提出了严格的要求。但对于脱胎于房产母公司的远洋资本而言，这非但不是挑战，反而还是机会。
于去年11月正式宣布完成交割的元博酒店项目即充分展现了远洋资本在“修复”方面的强大实力。据负责该项目不动产投资团队负责人介绍，在对酒店的客群构成、运营模式、定价体系进行建模分析后，团队最终确定了一套“三合一”的项目改造方案酒：1-3层，因项目辐射区域商业氛围浓厚、体量丰富，将在保持原有商业业态的基础上进行改造；4-7层，根据以往商业地产运营经验确定并不适宜对外招商，决定参照类WeWork模式对租赁区域进行重新划分，打造共享办公空间；8-27层，结合项目周边公寓类产品十分稀缺的特点，决定将其改造为长租公寓，后续通过持有/整售等方案回笼现金……目前，远洋资本已正式协同远洋集团公寓团队并整合业内最顶级的商业地产运营、管理及招商资源，着力将元博酒店打造成为该区域的“新地标”。
第三步也是最为重要的一步:通过出售、股权/协议转让或境内外REITs等形式退出，赚取资产升值部分的利润。如：前述资产包六个子项目中的“北京硅谷亮城”已于去年10月正式完成退出。按照完成收购之时每平米资产作价及收购总价计算，截至退出交易交割完成，在约14个月的持有期内，硅谷亮城项目实现了超过50%的IRR，显著高于业内平均收益水平。再如，此次一举斩获投中“中国房地产产业最佳投资案例Top5”荣誉的远昇房地产项目，于2018年3月以股权转让的方式实现退出，持有期内的IRR高达近90%。
凭借非来自于公开市场的独特项目来源，以及清晰的可为投资人有效避免“盲池”操作风险的投资标的组合，城市更新基金获得了众多有限合伙人特别是追求长期且稳定收益的险资、产业投资机构的青睐。
“在2018-2019年严峻的人民币募资环境中顺利完成一期基金的募集，将进一步夯实远洋资本差异化的投资策略，并强化远洋资本在以不动产投资为主业之一的另类资产市场的行业领军地位。”远洋资本副总经理、基金业务中心董事总经理郑凡明表示。
“在传统的持有型物业、销售型物业以外，我们还将把在物流地产领域得到成功检验的‘重资产持有＋轻资产并举’的轻重并举模式复制到医疗地产、数据地产等领域。”周岳指出，归根结底，物流地产、数据地产、医疗地产本身的行业逻辑与远洋过去经营很多年的商业不动产的底层逻辑相同，都是“重资产逻辑，通过获取土地建设资产，然后经过运营最终实现持有退出”的基础逻辑。
“同时，我们也在积极关注长租公寓、教育地产等领域内的创新性投资机会。”周岳透露。