2019/07/25
近日，由英国建筑师事务所Sybarite与GlobalData共同发布的2019年最新研究报告显示，北京SKP每平方英尺销量猛增至全球第二，仅次于英国奢侈品百货Harrods，这是中国首次出现具有国际竞争力的奢侈品商场。
正如远洋资本总经理助理、投后运营业务董事总经理辛长征在出席一场外部论坛时所陈之观点:“一切存量资产改造焕新的最终目标都是实现租金坪效的最大化。”
显然，在坪效收益方面，整个亚洲地区已无出“北京SKP”之右者。
日前，成功运营北京SKP的母公司——北京华联集团投资控股有限公司（以下简称“华联集团”）与国内领先的另类资产管理公司——远洋资本宣布正式达成合作，联合收购位于北三环核心地段的安贞华联项目。双方将充分发挥各自所擅长领域——综合业态商场运营及写字楼改造更新方面的丰富经验与雄厚实力，“强强联合”、优势互补，共同推进该项目实现从社区购物中心到“城市精致商办综合体”的全面业态升级。
远洋集团副总裁、远洋资本总经理王洪辉，远洋资本副总经理、不动产投资业务董事总经理周岳等出席签约仪式。
百闻，不如一见
不同于元博酒店、硅谷亮城、东海商业中心(现上海远洋商业大厦)等项目的出让方，对于远洋资本而言，安贞华联项目的出让方——华联集团多少有几分“陌生”。
尽管双方都在地产投资领域深耕多年，且都是各自所在领域的佼佼者，但一个专攻零售商业的运营管理，另一个则专注于写字楼、公寓等商务楼宇的改造运营。在合作收购安贞华联项目之前，两家公司几乎没有任何交集。
“去年8月，我们第一次和华联集团展开了正式接触。”负责本次交易的不动产投资团队项目经理回忆，尽管初次见面华联方面对于远洋资本团队的专业度及在商务楼宇改造方面的经验值是持认可及肯定态度的，但双方并未在会面中达成任何实质性进展。
这其实并不难理解。毕竟，在一、二线城市的优质增量商业地产项目已屈指可数的今天，安贞华联项目确属较为罕见的稀缺资源。
图为位于北三环核心地段的安贞华联项目外景
从所在区位上看，坐落于北京中轴线与北三环交界处，地处中关村商圈、亚奥商圈南延线、望京商圈、三元桥商圈等围合交汇处，且周边道路交通发达有多条地铁线覆盖的安贞华联项目通达性极强。“特别是在当前北京市土地供应逐年递减，城六区禁止新建商业及写字楼等项目的政策指导下，市区特别是四环以内的商业服务用地尤为稀缺。”前述项目经理表示。
从租金坪效提升空间上看，安贞华联现有的合作品牌已达上百个之多，无论是餐饮、超市还是儿童、丽人等体验式商业都对周边客流具有极强的吸引力，加之华联集团自身在商业百货招商运营方面的丰富经验，几乎提前锁定了六至七成以上的优质租户。
从项目延展性上看，安贞华联南门距三环主路有近一万平方米的绿化公园广场，不仅闹中取静、环境惬意，且可视性、昭示性强：如可通过在南门举办商业促销活动等方式吸引周边人流前来购物消费，为项目成功引流。
项目改造升级的可行性上看，商场中心1层-3层中庭挑高逾15米，挑空符合甲级甚至是超甲级写字楼的标准，如配合流畅的动线设计，将在极大程度提高购物及商务办公的舒适性。
优点不胜枚举，竞购的机构自然不在少数。
据了解，为遴选出可与自身长板优势充分互补的满意合作方，华联方面通过实地踏勘走访的方式对十数家候选竞购企业进行了详尽评估，最终“相中”了在商业、写字楼开发、运营和改造、投后管理等方面优势均十分明显的远洋资本。
北京国际中心、北京光华国际中心、北京硅谷亮城；上海远洋商业大厦、上海元博酒店；成都远洋太古里……一座座甲级、Leed级写字楼，是远洋实力无声但却最有力的证明。
联合，各取所长
2019年5月，远洋资本和华联集团在北京SKP共同签署联合收购安贞华联项目的协议。根据协议，华联集团通过旗下负责投资和资产管理的专业性平台——华联长山兴进行出资；远洋资本则通过城市更新专项基金完成出资。
该基金是远洋资本于去年年末发起设立的不动产投资专项基金。凭借来自于非公开市场的独特项目来源，以及清晰的可为投资人有效避免“盲池”操作风险的投资标的组合，该支专项基金获得了众多有限合伙人特别是追求长期且稳定收益的险资、产业投资机构的青睐，于今年年初逆势完成一期关闭，承诺出资规模达21亿元人民币。
根据协议，在未来的两年时间里，双方将充分发挥各自所擅长领域——综合业态商场运营及写字楼改造更新方面的丰富经验与雄厚实力，依据项目自身属性及周边配套环境，携手将安贞华联由社区型商业全面改造升级为“办公为主、商业为辅”的“城市精致商办”的综合业态。
改造升级后全新的业态B1-1层为商业百货，2-5层为写字楼。“这样的改造设计是出于项目本身的属性考虑的。伴随消费升级的趋势，商业项目积极对内部空间进行重新定位和优化改造，为消费者提供更具吸引力的场景体验，进而实现空间价值的提升。”远洋资本副总经理、不动产投资业务董事总经理周岳表示，项目将为租户、顾客及周边的居民提供“以人为尺度的，兼具互动性和开放性的复合型业态。”
值得注意的是，安贞华联项目采取了在业内尚不多见的“联合收购”模式。
“具体而言，在收购完成后的实际操盘中，远洋资本将充分发挥在商业、写字楼开发、运营和改造的优势，负责项目前期的工程改造以及项目后期写字楼部分的整体运营，而华联集团则着重依托零售领域的实力和优势，全权负责项目后期的商业百货的招租和运营。”前述不动产投资团队项目经理介绍到。
在遇到重大待决事项时，双方以50:50的方式共同商议决定。
“创新收购模式的基础在于相互尊重与信任。”周岳指出，联合收购意味着双方享有相同权力的同时也承担相应对等的义务，项目的顺利合作与推进必然离不开积极的沟通。在即将展开的改造、自持运营及投后管理过程中，双方将秉承“各取所长、优势互补”的理念积极配合协同。
远洋集团副总裁、远洋资本总经理王洪辉表示，商业、写字楼的开发、运营和改造是远洋集团的绝对优势业务。今年年初发布的年报显示，2018年全年，仅写字楼运营一项，便为远洋集团带来了超过30亿元人民币的收入。近年来，脱胎于远洋集团房地产投资团队的远洋资本在地产投资、股权投资、债权投资、投资顾问、海外投资等领域也取得了长足发展。
他表示，安贞华联项目承载着一代人的记忆，未来的改造也承载着一代人的梦想。此次合作不仅是远洋资本与华联集团优势互补的具体成果体现，也宣告着双方未来长期合作的开始。双方将充分开掘各自所擅长领域的经验与潜力，通过合 作实现“1+1>2”的效能，力争为国人奉献更多“城市精品之作。