2019/07/15春熙路，位于人文荟萃、底蕴厚重的成都市锦江区。凭借得天独厚的区位优势，厚重的历史底蕴积淀以及完善的商务、社交、交通网络，这里迅速崛起为闻名遐迩商圈，有着“中西部第一商业街”之名誉。
远洋资本收购的中银资产包 6个子项目之一的成都华敏翰尊大厦（以下简称“华敏大厦”）便坐落于此。火爆的都市商圈自然不会缺少明星地产项目。春熙路上云集着远洋太古里、王府井百货、九龙仓IFS国金中心等一众高端购物中心。据负责该项目的远洋资本不动产投资第三团队的投资经理介绍，由于周边大型、超大型购物中心，甲级写字楼众多，团队接手项目之初时，华敏翰尊大厦的出租率只有不到一半。
但依靠对于二线城市买方需求的准确判断以及清晰的退出策略指引，成都华敏翰尊大厦于今年5月间实现了顺利退出，并在近一年半的持有期内实现了远超行业平均水平的35% IRR收益。
贴合买方需求 “定制化”退出策略
华敏大厦项目是继去年10月北京硅谷亮城项目率先退出并实现超过后50%的IRR收益后，远洋资本收购的“中银资产包”中第二个成功实现退出的项目。
尽管同为核心一二线城市持有型物业项目，但与北京硅谷亮城出租率高、经营状态成熟、现金流稳定的情况不同，同样地处繁华商业聚集区——距离春熙路地铁站、成都市第二医院站约500米，远洋集团在成都打造的地标性商业地产项目——远洋太古里不过650米的华敏大厦项目当时的经营状况并不理想。一是“先天不足”：周边同类写字楼项目众多，自身定位与周边竞品区隔不明显；二是加之后天“营养不足”: 物业管理服务不到位、硬件设施日渐陈旧。
图为：成都华敏翰尊大厦外立面
但脱胎于地产公司的远洋资本，尤其擅长对此类商业定位和业态配比的专业性/计划性要求高、运营管理难度大的综合性项目进行改造和提升。
“我们对华敏大厦项目自身及周边客流进行了详细的踏勘、测绘，判断项目处于成熟运营稳定期，运营管理风险可控，且可以获得稳定的现金流，具备二次定位及改造潜力。” 前述远洋资本投资经理表示，在对华敏大厦项目的管理难度及风险控制选择上，团队决定不对该项目做大规模的改造，维持原有的写字楼业态运营租赁，但须在日常工程维护、租户管理等方面投入更多精力，以提升租赁管理的规范性。
在项目持有期间，团队通过定期分析项目的运营情况和租约的到期情况，提前考虑续租与预租的可能性，并定期将项目实际运营情况与收购情况及目标进行对比分析，及时根据情况做出调整，使项目保持较高的运营收益水平。
通过准确的踏勘测绘、动态运营分析并采取行之有效的改进提升措施，项目的出租率从收购初期的不到50%快速提升至70%左右。
如果将资产管理全周期中的“募、投、管、退”四个环节比作网络游戏中“打怪升级”的过程，那么“退”就像是游戏中的终极“大boss”，是对“玩家”的终极检验，同时也是一家另类资产管理公司核心竞争力的最重要体现。
相对于单一项目，由多项目构成的资产包整体退出策略无疑更复杂、难度更大。
远洋资本副总经理、不动产投资业务董事总经理周岳此前在接受投中网地产科技频道主编专访时曾表示，中银资产包包涵了6个跨区域、跨城市的子项目，既有写字楼、商场，还有公寓。其物业业态水平也不一致，既有满租的写字楼，如：北京硅谷亮城4号楼和北京钻石大厦，也有处于业态调整过程中、具备二次定位及改造潜力的商业项目，如：上海海兴广场及成都华敏大厦项目。
“这一特性决定了资本的6个子项目在短期退出时无法同时‘打包’出售，需依据每个项目自身的特点定制符合其自身特性的退出策略。”周岳指出。
“在实际开展退出的过程中，华敏项目和北京硅谷亮城最大的不同之处在于——买方的预期和需求的不同。”前述投资经理介绍道，北上广一线城市的成熟买家在持有型物业的股权收购方面有着丰富的实操经验。因此，买家的需求和目标通常较为明确和一致，即通过股权受让的方式整体购入楼宇，通过改造、持有升值获得稳定的现金流支持。
而二线城市的交易对手大多没有开展此类交易的经验和完整的认知，完成股权整体受让后所预期达成的目标、实现的诉求也不一而足。因此，在二线城市开展持有型物业项目的退出过程中，依据买家的个性化需求定制服务、贴合需求就显得格外重要。
以华敏大厦为例，远洋资本便依托在持有型物业改造、增值方面的丰富经验，为买方提供了免费的定制化售后改造咨询服务。“我们早在接盘之处就曾经设计过将项目改造为公寓并以散售方式进行退出的构想。”据前述投资经理介绍，成都的公寓多位于二环以外，但春熙路商圈位于成都的市中心，由于距离各个景点都非常近，商圈聚集了大量的游客，周边购物中心、写字楼众多，但唯独缺少居住业态。
基于这一构想，团队对项目进行了更为详细的测绘，确认楼宇硬件条件支持分割为更小的房间单元。“刚巧2018年下半年，由于成都实行严格的住房限购政策，以及网红经济的拉动，成都公寓市场价格出现了明显上涨。且公寓本身的坪效就远高于写字楼，退出溢价自然更高。”前述投资经理表示。
远洋资本不动产投资第三团队为买方量身制定了将华敏大厦改造为“高端服务式公寓，后期逐步以散售方式退出”的整体收购-退出策略。随着交割的最终完成，华敏大厦的改造工作业已启动，一处春熙路上的“新地标”正在悄然崛起之中。
结语：
正如周岳在出席2019中国房地产金融论坛上所指出的那样: 地产“存量时代”，低效的存量项目已不能满足买方的需求，具有较强改造及运营能力的资管行家将成为资金的新宠。从这个角度上看，华敏项目的顺利退出，无疑将为远洋资本自身乃至同类另类资产管理公司提供值得借鉴的重要“样本”。