2020/01/04摘要：有时候市场好不好不重要，重要的是能否将资产管理做到极致。
2019年12月3日，新华社授权发布了中共中央、国务院印发的《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》（以下简称“《纲要》”），这被看作是长三角地区新一轮发展的纲领性文件，也被看作是新一轮资本机构进军长三角地区的指南。
在这个《纲要》全文中，首次提出了长三角地区“一极三区一高地”的战略定位。其中，“全国发展强劲活跃增长极”被放在首位，这也意味着长三角地区既要实现有速度的增长，又要实现有质量的发展，以此来增强对全国经济发展的影响力和带动力。
这样的安排和顶层设计带来的其实不仅仅是发展机遇，更将对经济发展质量的关注提升到了一个新的高度。
在这样的大背景之下，远洋资本所投资的位于长三角核心区域的上海大宁商业广场项目，依托清晰的退出策略以及覆盖“募、投、管、退”全周期的闭环资管操盘手法，在不到两年的时间里即实现了项目价值的大幅拉升，最终逆势达成高于行业平均水准的高收益退出。
新兴商圈的“另类”一线商办项目
作为中银资产包六个子项目之一的上海大宁商业广场项目，在收购之初便引起行业普遍关注。而之前资产包中已率先实现退出的北京硅谷亮城和和成都华敏翰尊大厦均已取得了较高退出收益。
虽同为一二线城市核心商办物业，但和北京硅谷亮城和成都华敏大厦的成熟地段、现金流稳定等先天优势不同，上海大宁商业广场项目其实属于在超大城市的新兴商圈实现成功拓展的典型案例。
2017年底，上海发布城市战略规划，中心区域规划了15个重要商圈，作为新兴商圈的“大宁板块”被列在重点发展计划中。
商圈体量突破百万方的大宁板块坐落于沪上内环与中环之间，位置较为靠近市中心。得天独厚的地段优势，给大宁带来了优越的交通条件：自驾及公共交通均十分便捷，周边有多条地铁及公交线路穿过，可谓四通八达。与此同时，市北高新等所构成的北上海产业集聚区也持续推动大宁板块经济发展，为租赁需求及租金的提升提供了有效支撑。
位于大宁国际商业广场一号楼、五号楼、八号楼及十号楼的写字楼物业，便是此次成功退出的上海大宁项目主体。
这个总面积三万多平米，单元面积从约60平方米到整层约1,600平方米的办公楼，按理说可以满足大多数企业办公的需求，市场反馈本应该很不错。
但实际上，由于当时商圈引进的商业业态刚刚开业，其辐射影响力还未完全展开。再加上这是一个新兴商圈，以及周边竞品较多，远洋资本项目组的运营团队在接手该项目的时候，几乎超过一半的租户续租意向并不明显。
这给整个团队带来的是巨大的挑战，但同时也是机遇。
脱胎于住宅与写字楼开发，骨子里便自带地产基因与血统的远洋资本，在包括硅谷亮城、上海元博酒店、成都华敏翰尊项目的自持改造运营过程中积累了十分丰富的经验，培育了一支训练有素的运营团队，尤其擅长面对并处置条件复杂、管理难度大的综合性商办项目。
据远洋资本不动产投资团队相关负责人介绍，承接项目团队成员清一色具有知名基金公司、五大行或者知名房地产公司背景，并拥有丰富的房地产租赁及运营经验。
正是出于这种先天优势和后天积淀，团队一早便明确了“整合关键要素、聚焦价值提升”的大方向。
“具体而言，就是要根据各项目具体情况采取行之有效的价值提升措施。对现状经营良好、出租率较高的项目，通过租赁策略调整进一步提升有效租金，获取稳定现金流；同时，对部分潜力项目进行硬件提升及业态更新，提高出租率，提升租金，缩短租赁期。”远洋资本副总经理、不动产投资业务董事总经理周岳介绍说。
清晰退出考量＋精准项目运营
基于此，项目团队在接手项目后，在短时间内即对所有租户展开了整体调研。对他们的需求和之前物业管理中的问题进行了收集。同时，团队还对周边出租率较高的商办项目进行了外围走访和调研，搜集到了基本的市场反馈和经营数据。
团队发现，这个区域的租户企业基本呈现两头集中的态势。要么是中大型企业在这里开设总部，租赁超过500平米以上的面积；要么就是中小企业入驻，基本上从几十到几百平米面积的都有。
而经过统计，大宁项目已经存在的租户中，租赁面积在500平米以下的中小企业是多数。因此，满足中小型企业灵活办公需求，成为远洋资本团队接手项目后切入项目运营的主要抓手。
在这样的理念指导下，团队首先改进了项目的相关配套服务，通过推出公共水吧、提供公共会议空间等方式，来提升中小型企业在此办公的体验。
而在注重提升硬件管理的同时，团队还增加类似租户的月度座谈、临近节假日的集体活动等软性服务，从多个维度提升了对于租户的服务水平和用户黏性。提升了用户黏性。
在这样细致的服务和精心的运营管理下，即使面临当前写字楼市场状态有所下滑的大市场行情之下，上海大宁项目的出租率仍保持十分平稳的态势，四栋楼的出租率维持在较高水平，且每栋楼的租金都出现不同程度的上涨，成为整个沪上区域都较为罕见的租金上涨商办物业。
“在当前的整体市场行情下，大宁项目的租金能保持不降反升，主要体现在我们对现有租户的续租租金的提升，从而带动项目整体租金水平的提升。”前述远洋资本不动产投资团队相关负责人表示。
从事过不动产投资的专业人士都清楚：一桩不动产投资要取得超过行业平均水准的收益绝非易事。不仅需要精准高效的闭环运营管理，整个投资团队在接手项目时就要明确并找到退出渠道，然后根据可能退出渠道的相关需求，通过日常管理运营，提升项目的指标，从而保证在合适时机完成退出交易，最终确保投资收益。
“成功的退出必须有清晰的提前考量和预判。广州、深圳 成都当然也是热门城市，但由于租售比的明显差距，1.5线、二线城市市场和京沪市场是完全不同的。年初外资频频加注京沪物业，就能看出外资对国内资产兴趣很浓厚。”周岳指出，京沪两地的整体退出渠道更多以大宗交易收购为主，这样方能实现收益率的最大化。
因此，不同于此前退出的成都华敏项目所采取的 “整体收购--散售退出”的策略，大宁项目采取了通过交易型大宗物业实现整体退出的策略，并最终达成了超行业平均水平的高收益退出收益。
结语
正如周岳所指出的那样：“在当前经济周期下行的大环境之下，通过前端介入以相对较低的市场价格获得具有改造更新和增值潜力的优质标的，在市场翻转时，再通过运营方式处置资产、回笼资金的操盘模式已得到市场验证。”
大宁项目的顺利退出充分证明：商办项目提前做好规划叠加后期运营所带来的价值提升，是摸得着、看得见的。哪怕市场大环境不好，只要把有效资产管理做到极致，很多商业项目的价值都会得到大幅提升。