2022/02/162020年中央经济工作会议上，习近平总书记强调：“高度重视保障性租赁住房建设”，“加快完善长租房政策”，并明确这是2021年经济工作八项重点任务之一。解决好新市民和青年人的住房问题事关国家治理和政府职责，也是提高城市竞争力和可持续发展的必然要求。
11月2日，远洋资本副总经理、资产管理业务中心总经理陈阳受邀出席 “2021观点商业年会”，并发表了题为“打通房金二脉，迈步‘租售并举’：解决新市民住房突出问题及保障性租赁住房市场可持续发展”的主题演讲。
由于城镇化进程带来的城乡人口持续流动，年轻人加速向都市圈、城市带聚集，并在疫情影响下，区域间“极化效应”加剧。与此同时，受热点城市高房价、限购限贷等因素的叠加作用，进城务工人员、新就业大学生等新市民、青年人的住房困难日益凸显。所以在公租房、共有产权住房这两类保障性住房的基础上，保障性租赁住房应运而生，将聚焦解决上述群体的周期阶段性住房困难。
陈阳指出，保障性租赁住房的租售并举制度已经成为一项重要国策，而且中国租赁市场空间巨大。有统计显示，每年房地产一级市场规模约为16-17万亿元，每年租赁市场规模大约可达4万亿元。因此，“租售并举”不仅具有深远政策意义，也将带来重大商业价值。
如何实现“租售并举”，关键需要打通租赁市场的痛点、堵点和淤点。而“打通房金二脉”就是一项重要抓手：一方面在于实现保障性租赁住房的规模化供给，另一方面在于依托金融市场实现投资闭环，从而形成市场化商业模式健康可持续发展的格局。
公募REITs解决市场供给痛点
保障性租赁住房是完善中国住房保障体系的重要措施，具有多主体供给、多渠道保障的供给特点。但由于基础制度、支持政策尚待完善，现阶段租赁市场供给端仍然存在融资成本高、税收负担重、盈利能力差等诸多问题。
2021年7月，国家发改委出台《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，首次将保障性租赁住房（指各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目）纳入到基础设施领域REITs试点项目申报名单中。
结合热点城市 “十四五”规划纲要中提及的租赁住房供给计划也可以看出，热点城市的市场化空间已经逐步打开。未来如何将存量资源有效运用于保障性租赁住房的供给，并在条件成熟时，以公募REITs的方式实现资产转化，都对不动产行业和金融市场极具创新、实践意义。陈阳提到，从目前掌握的信息看，首批保障性租赁住房资源的金融化试点已经在路上。
长租公寓REITs保证投资收益
公募REITs在打通保障性租赁住房市场堵点的同时，市场回报表现也同样优异。
从全球市场角度来看，长租公寓是公募REITs的重要品类之一，主要得益于其具备的两大特点：一是持续回报率在所有REITs资产中名列前茅；二是稳定性较强，可较好地对抗经济周期波动，即使在2020年前后受到疫情影响，长期价值也仍然保持良好。
针对我国存量资产较高的现状，市场参与者可通过存量物业改造，将存量资产转化为长租公募REITs资产，依托城市更新基金化独有的资本运作方式，采取特殊机会投资等方式在基础资产收储定价、运营增益、入市流通和投资人收益保障之间找到均衡点，实现帕累托改进，构筑完善的保障性长租公寓市场生态圈，在资源供给、持续高质量运营和金融深化等不同维度形成市场化良性循环。
陈阳表示，随着国家政策的逐步落地，保障性租赁住房公募REITs有望于2022年推向市场。远洋资本致力于成为卓越的资产管理公司，将把握国家政策机遇，兼容并蓄，积极与资产方、运营方、金融监管及服务机构共同探索合作，助力国家保障性租赁住房市场健康可持续发展，解决新市民、青年人住房长效机制问题，参与构建多方共赢的生态圈，更好地迈向“租售并举”新发展时代。