2019/11/20
金融投资圈的人，总是不停地工作，这次见到周岳，他刚结束一场会议。
身穿一件白色衬衫，搭配灰色西装，是这个圈子里的标准扮相，着装正式却并不会让人有距离感。
周岳现在的职务是远洋资本副总经理、不动产投资业务董事总经理。访谈中，我们了解到，早前他曾供职于淡马锡、汇丰、中银等企业，有着近20年的不动产投资及私募经验，尤擅投资并购、夹层投资、不动产投资以及战略性股权投资。
“一直以来，我做的都是地产和金融的结合。”从金融机构到开发商，虽有所不同，从事的工作却也有极强的相关性，这让周岳在远洋资本同样如鱼得水。
2011年，远洋集团与私募巨头KKR合作成立了首支双GP房地产基金；同年，两支“境内人民币平行基金”先后设立。2013年2月，三支地产基金团队合并，由此形成了今天远洋资本的雏形——远洋集团房地产金融事业部。
如今，远洋资本已从早期依托母公司——远洋集团开展“两头在外”（资金外来、项目外来）业务的单一附属性机构，快速成长为覆盖“募、投、管、退”投资管理全周期，地产投资、股权投资、债权投资、投资顾问及海外投资业务五大投资领域的独立、多元化另类资产管理机构。
通过这次专访，我们得以知道，这位资深投资人和远洋资本不动产投资业务最真实的样子。
“我们有这个基因”
话题从物流投资聊起，因为近年来，远洋资本对包括驹马物流等在内的多笔投资，都与此有关。
“众所周知，远洋集团是从事房地产开发业务的知名H股上市公司。但很多人可能并不清楚，远洋最早是从中远独立出来的，因此从成立伊始远洋就带有物流基因。”这或许只是原因之一。周岳认为，从某种意义上来说，甚至可以将物流和仓储称之为“刚需”，因为在以电商为代表的新零售行业推动下，无论是零售端还是配送端，对物流的需求都是刚性的。
“从赛道原则上来讲，我们也高度看好中国物流地产行业的发展前景。‘轻重结合’是远洋资本贯穿物流投资始终的总体逻辑和思路，周岳表示。观点地产新媒体了解到，轻资产端，远洋资本已经通过“PE股权投资”方式先后投资九曳供应链、郑明现代物流、驹马物流、壹米滴答、发网等垂直细分领域优质物流企业。
那么，要求是什么？“首先，我们会倾向选择独立第三方物流业务的，不归属于某个“派系”，同时在每一个子赛道里面属于头部企业。”周岳告诉我们，因为有关联比较深的大企业，发展策略和规模会受到一定的限制。
当然，在远洋资本的投资策略中，团队、业务模式以及进入时机亦被放置在了重要位置。
“远洋资本有一个比较强的PE投资团队，投资后会以战略顾问的方式跟企业沟通交流，制定的策略和投资之初整体设定的方向有无偏差、是否在执行。如果这个被投企业需要一定的资源帮助，金融资源、融资资源或者说外部专家资源，就会通过远洋资本的体系进行资源导入这些资源。”如周岳所说，作为一家中期或中期偏后的投资机构，希望被投企业的业务模式是被时间验证可行的，未来的发展是可预期的，团队是稳定的，经过一轮融资股东结构也相对稳定。
远洋资本采取的并非常见的PE发展模式，这就要求资源的投入之后进一步为企业赋能，做大企业，最终实现退出。
而另一边的重资产，正是周岳和其团队的“主战场”。2018年以来，远洋资本已陆续在包括天津、郑州、武汉、南京、苏州、徐州、昆明、重庆、西安等多座热门城市获取了十余个物流地产项目。
“如果做重资产，选址很重要？”周岳点点头，告诉我们，选址有几个指标：一是位置，远洋资本目前关注一线城市及周边，这种区域人口基数足够大，经济发展足够好；其次是交通，项目是否为重要物流节点，有无网络仓储的需求；大方向确定后，还要考虑竞争、客户认可度等方面。
他透露，截至到今年10月底，远洋资本的仓储物流资产已达到200多万平米，其中已获产权土地+在建的100万平米，并通过协议锁定的100万平米左右。
不动产投资术
从2016年开展交易性不动产投资，不动产投资已成为远洋资本版图中重要的组成部分。
目前为止，远洋资本管理的城市更新类项目超过10个，过去两年退出了4个项目，实际收益水平都超过30%。要达到30%的收益率并不容易，不仅需要精细的测算，更需要前期对退出渠道的考量。
据了解，远洋投资的不动产项目均位于北京、上海、成都等一线及热门二线城市。
“广州、深圳当然也是热门城市，但由于租售比和京沪存在一定的差距，其不动产市场和北京、上海的区别也比较大，所以大家更关注北京和上海。”他告诉我们，年初外资频频加注京沪物业，就能看出外资对国内资产兴趣很浓厚。
另一方面，资管新规也导致部分资金流向大宗物业：“原来偏好投固定收益的一些资金由于种种限制逐步退出。但市场整体的流动性还在，整个行业的特点是收益率相对比较稳定，而且抗风险能力比较强。”
这都是周岳坚定看好不动产市场的原因，而资产证券化的存在也给房地产基金提供了另一种资金退出的路径，通过发ABS、CMBS等产品，可以继续持有资产。
“我们采取组合型策略。”周岳说，从这个方面考量，远洋资本目前策略是首先考虑资产证券化手段退出，再等待好的机会通过大宗交易退出。
资产证券化，这是一个周岳认识了几十年的词汇。他长达二十多年的工作经历都能被“金融”二字串联。
“之前在外资金融机构做地产投资，对于地产的分类是属于金融行业的子领域，行业本身资金属性非常强，尤其是不动产领域，和持有物业相关的行业，不管是商办、物流，还是主题地产，长租公寓、养老等。终极的解决方案都是资产证券化，因为这个行业基础逻辑是金融的逻辑。”周岳指出
在远洋资本，周岳开启了新的职业阶段。“在远洋相当于是开发商，但做的业务又和金融相关，所以一直以来我做的是地产和金融的结合。”
周岳身上兼具地产人的果敢和金融人的谨慎。
“做价值投资最重要的是时间，这是我们一直坚持的。”在被问到“未来远洋资本会是怎样的”的问题时，他表示，远洋资本会将价值投资进行到底，无论是传统的不动产投资，还是与其他产业相结合的一些新型持有型物业投资，我们都需要“慢“得下来。“慢”一方面是因为这些空间、场景的催化需要时间；另一方面，步伐放“慢”，精耕细作，我们的收益才会更稳。
以下为观点地产新媒体对远洋资本副总经理周岳先生的专访实录：
观点地产新媒体：远洋资本在集团中的定位是怎样的？
周岳：远洋集团致力于成为以卓越房地产实业为基础、具有领先产业投资能力的投融资集团。远洋资本是远洋集团旗下专注于从事另类资产管理的专业机构，业务范围包括：地产投资、股权投资、债权投资、投资顾问及海外投资业务五大领域。
自2013年成立至今，远洋资本在不同的发展阶段在集团中扮演了不同的角色，承担了相应不同的使命和职责。在最初的几年里，远洋资本的定位是集团旗下独立的投融资平台、投融资管理利器，全权负责住宅、开发以外的产业投资、融资业务。而经过几年的快速发展、战略定位调整，远洋资本已发展成为专注于从事另类资产管理的专业机构。
观点地产新媒体：物流赛道里怎么挑选物流运营企业？
周岳：在资本的业务条线分工中，我和所带领的团队在物流赛道主要负责重资产端——物流地产的投资，轻资产端的PE投资由资本的股权投资业务中心负责。
在物流地产领域，我们的投资思路和策略是，首先选择不隶属于任何“派系”的第三方公司。在我们看来，尽管“抱住大腿”意味着可以获得更多资金、协同方面的资源，但由于企业本身有关联比较深的集团，其发展策略和业务规模必然会受到一定的限制。所以，我们投资的时候会倾向选择独立第三方物流业务的，同时在每一个子赛道里面属于头部企业，这是一个大的方面。
首先是看团队，然后看业务模式，还要看我们进入的时机否合适。因为在这个领域我们目前的策略不是VC，不是早期投资策略，而是中期或者中期偏后的投资策略，就希望其业务模式经过时间验证是可行的，未来的规模发展是可预期的，团队是稳定的，经过一轮的融资股东结构相对稳定，能够让团队进一步扩张。我们投进去可以通过股东的资源，不管是重资产，还是其他的一些行业资源，导入之后能够进一步为公司赋能，目的是将项目做好、做大，最终实现成功退出。
观点地产新媒体：您负责重资产投资，选择项目投资的时候有什么样的标准？
周岳：重资产的投资逻辑和轻资产不一样，重资产投资逻辑更多关注资产本身的升值。首先，选址是最重要的。选址有几个指标，首先项目所处的区位，我们目前重点关注一线城市及其周边，这样的区域人口基数足够大，经济发展足够好。其二、国内一些重要的物流节点区域尽管不直接辐射其他城市，但区域需求旺盛，这类区域也是可以进行投资布局的。
选址大方向确定后，我们会在人口及物流公司聚集区进行二次筛选。此时，我们会着重平衡两个方面，一方面要避免无谓的竞争，如某个区域明显供过于求、短期无法介入；另一方面要规避“尝鲜”，此类区域由于物流基础设施不完善，客户认可度不高，投资风险自然也较大。
观点地产新媒体：目前物流地产这块的资产规模达到了多少？
周岳：截至到今年10月底，我们已经拿到产权的土地+在建的物流地产项目已超过100万平米，通过协议锁定的将近100万平米。同时储备中的项目用地规模约100万平米。
观点地产新媒体：你们发展很快。
周岳：速度在行业内应该算中等，不是非常快，我们不会惟规模至上，而是更多的关注资产本身的质量。比如今年布局落地的项目基本上都在环京、环沪区域，获取难度大，因此交易速度会稍微慢一点，但资产质量比较高。
观点地产新媒体：公司还做不动产投资，IRR大概多少？
周岳：远洋资本从2016年开始正式开展交易性不动产投资。在过去的几年里我们通过自有资金收了不少项目，今年募集的城市更新基金在管项目已经超过10个。
在过去的两年中，我们先后退出了4个项目，其中有一个项目是部分退出，分两步退出，第一步退出超过15%的回报，预期最终退出回报率在30%左右。另外3个项目在去年和今年基本上实现了退出，实际收益水平都在30%以上。
观点地产新媒体：现在存量投资很多都在一线城市，一线城市以外还有哪些城市具备投资潜力？
周岳：广州、深圳当然也是热门城市，但由于租售比和京沪存在一定的差距，其不动产市场和北京、上海（不动产市场）的区别也比较大。
北京和上海整体退出渠道更多以大宗交易收购为主，这样能够实现收益率最大化。这个市场玩家和资金都很多。今年年初的时候，外资在北京、上海购入很多物业，显示出无论内资还是外资都对国内核心城市的城市更新类资产兴趣浓厚。
另一方面，资管新规也导致部分资金流向大宗物业。原来偏好投固定收益的一些资金由于种种限制逐步退出。但市场整体的流动性还在，整个行业的特点是收益率相对比较稳定，而且抗风险能力比较强。”
对于收益率追求偏高、能够承担较高风险的机构，逐渐会去看一二线之间——1.5线城市核心位置的商务物业，如：南京、杭州、成都。这些地方我们尝试性地的参与过，之前收购过几个项目，比如成都的项目已经完全退出了，收益率大概30%左右。
1.5线、二线城市市场和京沪市场完全不同。整体从退出渠道来讲要有提前的考虑。我们目前的策略是一线城市北京、上海更多通过交易型大宗物业去退出，二线城市择机退出。首先考虑的是能够做资产证券化的产品，远洋有发行过类REITs产品，我们可以通过这个渠道退出。同时也有一些好的窗口，好的机会也可以通过大宗物业交易退出，这是组合型策略。
观点地产新媒体：您就业经历很丰富，在淡马锡工作，汇丰、中银都呆过，国外运作投资和国内投资有什么不同？
周岳：我的职业经历差不多分两段，但基本做的是同一件事情——地产和金融的结合。
差别主要体现在几个方面：一、操盘逻辑。在外资机构，地产投资隶属于金融行业，其资金属性非常强，同时也是人力资源密集型行业。和持有物业相关的行业，无论是商办、物流还是主题地产，长租公寓、养老，其终极的解决方案都是资产证券化，因为这个行业基础逻辑是金融的逻辑。而大多数内资机构则更多地借鉴香港开发商的逻辑，强调周转率和开盘速度，更加倾向于开发逻辑。
从交易结构来讲，内资机构会更多地收到汇率层面的问题的影响。内资机构在投资时，需要着重考量到底是用人民币投还是用美元投，如果用美元投汇率问题怎么考虑，整体走向是什么，经济趋势是什么，这些都需要考虑。
此外一个明显的不同是政策和监管环境。外资机构的合规性更多建立在自身的业务逻辑和行业业务逻辑之中的，而内资机构则更加关注和基金相关的合规性制度、政策、要求。
区别主要在这几个方面。我本人并不认为内外资机构有本质的差异。总体而言，行业大势是趋同的，境外资本市场也好，地产投资领域也好，尽管在资金筹措、操盘手法方面会有一些区别，但由于底层的基础逻辑是一样的，因而对于整个行业的价值判断、趋势判断、投资逻辑也是趋同的。
观点地产新媒体：接下来远洋资本未来的目标规划是什么？
周岳：截至2018年年末，远洋资本的资产管理规模已超过900亿元人民币大关。今年预估将突破1000亿元大关。从AUM上看，毫无疑问，远洋资本已经跻身行业第一梯队之列。但同样毋庸置疑的一点是，我们还有很多领域需要去深耕。
在短期的操盘策略上，我们会考虑做一些波段，根据投资“窗口“开展夹层业务。但对于需要时间来换空间的不动产投资和股权投资，我们认为不能采取短期考虑策略，而是要更多地采取长期投资策略。
长期而言，我们要继续坚持价值投资，把基本功做得再扎实一些。无论是传统的不动产投资，还是与其他产业相结合的一些新型持有型物业投资，我们都需要“慢“得下来。“慢”一方面是因为这些空间、场景的催化需要时间；另一方面，步伐放“慢”，精耕细作，我们的收益才会更稳。