2019/11/26日前，在“2019第四届中国不动产资产管理峰会”上，远洋资本凭借近年来在另类资管领域特别是不动产投资业务领域的出色表现，一举囊括包括2019资管新势力“年度金睿机构奖”、“新睿人物奖”（获奖人物为远洋资本副总经理、不动产投资业务董事总经理周岳）、“居住资管典范奖”（获奖项目为成都观雲项目）在内的三项大奖。这是远洋资本二度蝉联中国不动产资产管理峰会颁发的“年度金睿机构奖”。此前，远洋资本已经先后荣获包括投中网、融资中国、第一财经日报、观点地产网、、易居克而瑞等行业权威媒体颁发的不动产投资奖项，显示出市场对于远洋资本另类资产管理能力的充分肯定。
远洋资本获“年度金睿企业”奖项
远洋资本副总经理周岳获“新睿人物”奖项
远洋资本成都观雲项目获“居住资管典范”奖项
在峰会举办期间，远洋资本研究发展部总经理王凯受邀做主论坛主题演讲，远洋资本股权投资董事总经理王瑞受邀做新物流分论坛主题演讲，并参加题为“物流产业未来十年的发展思考”的圆桌论坛讨论。与近百名知名地产资管机构分享了远洋资本对于不动产行业趋势的洞察，并围绕行业生态健康发展展开探讨。
远洋资本研究发展部总经理王凯发表主题演讲
远洋资本董事总经理王瑞发表主题演讲
远洋资本董事总经理王瑞参与新物流论坛圆桌讨论
这不是一个最好的时代，但绝对也不是一个最坏的时代
当日，远洋资本研究发展部总经理王凯结合2019年中国房地产市场发展情况做题为“狂飙空置率的背后——中国商办市场的投资机遇”的主题演讲。他结合远洋资本商办领域投资实践及研究发展部近期研究分析成果，从中国商办市场的空置率、收益率以及投资时机和资产配置方面，对中国商办市场的发展做出解读，并向与会嘉宾介绍了远洋资本商办投资情况及城市更新基金募集的基本情况。
以下为主题演讲摘要：
2019年是房地产市场躁动的一年，住宅开发市场自然不用说，商办市场也深受影响。在与投资者交流的过程中，我们往往会问及两个问题：1）狂飙的一线写字楼空置率是否会影响商办投资？2）全方位的地产调控是否会影响商办投资？
我们尝试用我们看到的、实证的、逻辑推理的多种方式进行中国商办市场的投资。我们将从整体、空置率、收益率、投资周期和资产配置得到一些核心结论。
一、 从整体角度得出的核心结论
关于性价比：当前不是一个最好的时代，但也绝对不是最坏的时代。因为，当前大类资产的投资没有“完美”的产品，我们的投资不可能做到“既要又要还要”，只可能尽力寻找到“性价比”较高的资产，当前中国商办的“性价比”是值得信赖的。
关于偏债性：目前全球经济进入下行周期，中国也不能独善其身，偏债性的资产在经济下行时更具备投资价值，而商办资产刚好具备偏债性，而且平均收益水平相对可观。
关于系统性：空置率不是商办投资需要关注的唯一核心指标，要充分考虑商办的“商品属性”和“大类资产属性”，还要认真关注商办的收益率、投资周期和资产配置，要做到全方面、动静态相结合的看待商办投资。
二、 从空置率的角度得出的核心结论
关于写字楼空置率狂飙的原因：当前一线城市优质写字楼空置率狂飙是综合的原因，主要原因有：1）近期一线城市优质写字楼新增供给规模过大，特别是上海和深圳；2）近期P2P频繁爆雷引发的写字楼需求突发性下滑；3）中国经济基本面确实出现了逐步下滑的态势。
关于写字楼空置率的展望：中长期，受到未来经济发展和政策红利的影响，写字楼需求面存在较为明确的利好；中短期，由于新增供给逐步见顶和P2P爆雷事件逐渐平息，空置率有望“筑顶回落”，即出现“空翻多”，预计将在2020年中期将逐步开始呈现下滑趋势。
关于商业零售物业空置率的展望：我们预计一线城市商业空置率将保持中低位震荡，但中枢会较为稳定，整体水平存在一定的安全边界。
三、 从收益率的角度得出的核心结论
关于收益率本身：我们认为中国商办（写字楼和商业）租金是较为稳定的，租金率在全球门户城市中也具有一定的竞争力。
关于投管增值：商办投资后，有效的投后管理可以使得投资价值得到一定幅度的提升，因此，选择优质商办投资管理人就显得非常重要。
四、 从投资周期和资产配置的角度得出的核心结论
关于投资周期：中国目前正处于相对宽松的货币环境中；而且未来空置率可能会出现筑顶回落；同时，我们又看到外国投资者再次“集体出现”谋求“抄底”中国商办市场。基于此，我们认为此时“选择性”的投资商办市场，是可能达到“抄底”效果的。当然，“选择性”也是颇具技术含量的的，需要对于商办所在市场的区域经济、政策、产业、周边配套、客群分布、物业质量、竞品资质等方面的要求进行综合的考量。
关于资产配置：为了规避系统性的风险，商办的投资需要一个资产组合，这样可以实现单位风险下的收益最大化。配置维度的维度也可以是多重多样的，如：不同的业态、不同的城市、不同的城区、不同的资产成熟度、不同的资金投资期限、不同资金性质等。
注1：本文根据远洋资本投资研究部总经理王凯在2019第四届中国不动产资管大会现场的主题演讲内容整理而来。
注2：远洋资本董事总经理王瑞的演讲部分，将在“资本角度下物流行业发展趋势”一文中进行详细介绍。